Brescia (mercoledì, 14 ottobre 2026) — Il mattone bresciano apre il 2026 con il segno positivo. Nei primi sei mesi dell’anno, i prezzi delle abitazioni in città sono cresciuti del 2,8%, confermando un mercato dinamico e sempre più articolato. Dal fascino della Brescia Antica alle residenze di pregio, passando per i quartieri universitari e le zone più ricercate dalle famiglie, domanda e disponibilità di immobili stanno ridisegnando gli equilibri del settore. A tracciare il quadro è Armando Iorio, consulente Tecnocasa, che evidenzia differenze significative tra le diverse aree urbane e nuove opportunità per chi cerca casa o vuole investire.
di Monia Settimi
A fare la differenza sono soprattutto la posizione, le condizioni degli immobili, la vicinanza ai servizi e le prospettive di sviluppo della città. Il centro storico continua ad attirare acquirenti e investitori, mentre le zone residenziali si confermano interessanti per le famiglie. Parallelamente, università, strutture sanitarie e collegamenti con i mezzi pubblici alimentano il mercato delle locazioni.
Tra le aree più dinamiche spicca il quartiere Carmine, che beneficia degli interventi di riqualificazione urbana e di una crescente attrattività nei confronti di studenti, professionisti e investitori. Qui le abitazioni usate raggiungono mediamente valori compresi tra 2.200 e 2.500 euro al metro quadrato. La combinazione tra domanda elevata e offerta limitata rende la zona particolarmente interessante per chi valuta un acquisto destinato alla locazione o alla valorizzazione nel tempo.
Il mercato cambia passo nella Brescia Antica, dove il prestigio degli edifici e il valore storico delle vie contribuiscono a spingere le quotazioni. Tra via Trieste, via Musei, piazza della Loggia, piazza della Vittoria e piazza Duomo si trovano residenze storiche e immobili che, in alcuni casi, risalgono agli anni Sessanta. I prezzi medi oscillano tra 3.500 e 4.000 euro al metro quadrato, con punte di 5.000 euro nelle posizioni più ambite.
Ad acquistare nel cuore della città sono soprattutto giovani coppie alla ricerca della prima casa, famiglie che scelgono di sostituire la villa con un appartamento più comodo da gestire e investitori interessati a piccoli immobili da mettere a reddito, anche attraverso gli affitti brevi. Non mancano società che acquistano abitazioni di ampia metratura per suddividerle in più unità e rivenderle.
La presenza di diverse facoltà universitarie rappresenta inoltre un importante motore per le locazioni. Una camera viene affittata mediamente a 500 euro al mese, un bilocale costa tra 800 e 850 euro, mentre per un trilocale si arriva a canoni compresi tra 1.000 e 1.200 euro mensili. Numeri che confermano il ruolo del centro storico nel mercato degli affitti, sostenuto da studenti, lavoratori e persone che desiderano vivere vicino ai principali servizi cittadini.
Fuori dal centro storico, il mercato assume caratteristiche differenti. Al Villaggio Ferrari, quartiere raccolto caratterizzato da edifici bifamiliari degli anni Trenta, le quotazioni si aggirano intorno a 2.000 euro al metro quadrato. Si tratta di soluzioni apprezzate soprattutto dalle famiglie del posto, interessate ad abitazioni spaziose. In via Volta, dove prevalgono bifamiliari e quadrifamiliari, i valori medi si attestano invece sui 1.800 euro al metro quadrato.
Più accessibili le abitazioni popolari di viale Cremona, dove i prezzi si collocano intorno a 800 euro al metro quadrato. L’aumento delle quotazioni in alcune zone sta spingendo parte degli investitori a guardare altrove, mentre tra chi compra casa cresce l’attenzione per immobili già in buone condizioni e caratterizzati da spese condominiali contenute. Anche gli affitti risentono della disponibilità limitata: i canoni si aggirano intorno agli 800 euro mensili.
Non tutti i quartieri, tuttavia, seguono la stessa traiettoria. Il mercato si mantiene vivace a viale Venezia, in Panoramica e a Sant’Eufemia, mentre mostra un rallentamento nelle aree della Stazione e di via Diaz. In quest’ultima zona, caratterizzata da immobili popolari e abitazioni che spesso necessitano di interventi, le quotazioni si attestano intorno a 1.800 euro al metro quadrato. Nelle vicine via Solferino e via Diaz si sale a 2.000-2.200 euro, con una domanda legata anche alla possibilità di realizzare uffici e alla vicinanza alla metropolitana.
Restano invece stabili i prezzi in viale Piave, dove la presenza di edifici popolari, spesso privi di ascensore, condiziona le compravendite. Tutt’altro scenario a viale Venezia e in via Panoramica, dove dominano le residenze signorili e le soluzioni di pregio. Gli immobili in ottime condizioni o di nuova costruzione possono avvicinarsi ai 4.000 euro al metro quadrato. In via Panoramica le ville singole possono superare il milione di euro, mentre viale Venezia continua a rivolgersi soprattutto a una clientela con capacità di spesa elevata. Anche qui trovano spazio investitori interessati ad acquistare immobili ampi da frazionare e rivendere.
La crescita dei prezzi interessa anche Mompiano, Villaggio Prealpino, Villaggio Montini e Colle San Giuseppe, aree apprezzate per la vicinanza al verde e per i collegamenti con il centro. La presenza della metropolitana, delle università e degli Spedali Civili contribuisce a sostenere l’interesse di acquirenti e locatari. A Mompiano l’usato si vende mediamente a 2.000 euro al metro quadrato, mentre a Villaggio Prealpino i valori si attestano intorno a 1.600 euro. Più costose le nuove costruzioni a Mompiano, poche ma ricercate, con prezzi medi compresi tra 3.000 e 3.500 euro al metro quadrato. La domanda di affitti, alimentata soprattutto dai lavoratori fuori sede, sostiene canoni tra 800 e 1.000 euro al mese.
Un altro polo di interesse è rappresentato dai quartieri Crocifissa di Rose, Ospedale e Costalunga. La vicinanza agli Spedali Civili, alle facoltà universitarie e alle fermate della metropolitana San Faustino, Marconi e Ospedali rende queste aree appetibili per chi cerca una casa, ma anche per chi intende acquistare un immobile da affittare o ristrutturare per poi rivenderlo. L’offerta contenuta contribuisce a sostenere i valori e cresce l’attenzione verso le abitazioni con una classe energetica elevata.
A Crocifissa di Rose si trovano edifici di medio-alto livello architettonico, spesso dotati di portineria. Per un immobile ristrutturato le quotazioni arrivano a 2.700-2.800 euro al metro quadrato, mentre per l’usato i valori si collocano generalmente tra 1.700 e 2.000 euro. A Costalunga, zona residenziale di prestigio caratterizzata da ville realizzate dagli anni Settanta in poi, i prezzi partono da circa 500.000 euro per le bifamiliari e possono raggiungere 1,5 milioni di euro per le ville singole.
A influenzare le prospettive immobiliari bresciane potrebbero contribuire anche i grandi progetti urbanistici e infrastrutturali. Presentato ufficialmente nel luglio 2026, il progetto del nuovo ospedale punta a trasformare gli attuali Spedali Civili in un innovativo campus della salute, aperto alla città e in dialogo con il verde circostante, l’università e il tessuto urbano.
Sempre nel luglio 2026 sono iniziati i lavori per la nuova linea tranviaria T2 Fiera-Pendolina, con conclusione prevista entro il 2030. Il progetto prevede 21 fermate e mira a migliorare i collegamenti con quartieri periferici come Urago Mella e Sant’Anna, garantendo interscambi con la stazione ferroviaria e la metropolitana in corrispondenza di Stazione e San Faustino.
Il possibile impatto di queste opere sul mercato dipenderà dall’evoluzione dei cantieri, dall’effettiva accessibilità delle diverse aree e dalle future dinamiche della domanda. I collegamenti e la qualità dei servizi rappresentano, tuttavia, fattori importanti nelle scelte abitative e nelle valutazioni di chi investe nel settore immobiliare.
Il quadro che emerge è quello di una Brescia immobiliare a più velocità: il centro storico continua a intercettare domanda e capitali, i quartieri residenziali rispondono alle esigenze delle famiglie e le aree vicine a università e strutture sanitarie beneficiano dell’interesse di chi cerca opportunità attraverso le locazioni. Con prezzi in aumento, disponibilità contenuta in diverse zone e nuovi progetti destinati a trasformare la città, Brescia conferma il suo ruolo di mercato da osservare con attenzione, dove posizione, qualità dell’immobile e prospettive del quartiere possono fare la differenza.
Last modified: Ottobre 14, 2026
